华人在法国初次购房须知

海外资讯中新网(北京)2007-09-14 15:49:40

 据《资本》杂志等法国专业媒体调查发现,近期法国全国大部分地区房价涨速放慢,虽说房屋贷款利率已升至4%左右,但与历史其他时期相比,仍属较低水平;再加上新政府力推自住房的房贷利息减税政策,因此现在算得上是较好的购房时机。如果您是在法国初次买房,还不太了解这边的市场概况和操作流程,希望本文能对您有所帮助。

自住房

不管是不是自住,购房本来就是一种投资。但自住房的投资,重点在于自己的爱好、方便与否和舒适与否,升值与否倒不是最先被考虑的。道理很简单,自己的第一住宅是不会随意出售的,也就是说不会出售用于获取升值。而要卖掉自己的房产,也一般要买入新的房产住。在房价高的时候,你售出的房产有高的升值,但你购入的房产也一样贵。房价低谷时期,你售出的房产升值少,但购入的房产也便宜。

换言之,自己的住宅如只有一所,则可能要在离开一个地方或国家时,或者是到去世才能获取升值或遭受损失。为此,购房自住,首先应当考虑自己与家庭的需要,例如人口多少;其次考虑上班、上学是否便利,在大城市里,买靠近公共交通站点的房子是比较好的选择。然后就是考虑自己的喜好了,有的人重视地段的安静,有的人希望购物便利,有的人喜欢公寓套房的紧凑,有的人则偏爱独立住宅的活动空间大。

受收入水平的限制,大多数人都会为购买住房制定一个近期目标和一个远期目标,即先买一套小的住房,相对便宜的,积累几年积蓄后再卖掉小的,买一个更大更舒适的住房,这比一步到位要更容易实现一些。据媒体报道,一般法国人买这两套房的平均间隔时间为8年。

房产投资

真正意义上的房产投资,是从非自住房产开始的。这类房产的选择会和自住房产有很大的不同:由于投资考虑的是回报率,因此购房首先要看升值空间,其次看出租回报。

升值空间的确定很有讲究,有的地方升值已经很高,再升值的可能性很小,如果投资是为了升值就不太合适。举例而言,巴黎市内的房价升值很快,但各区不同,东部北部的平民区过去房价便宜,升值空间就大;而中部、西部和南部的房价本来贵,升值空间就小。如果从巴黎大区范围而言,巴黎市的升值空间就小,而周边地区的升值空间大。相对而言,也是巴黎市北面的几个市镇升值空间更大,因为过去房价一直较低。

出租回报率的确定对于出租房产的投资具有决定性的意义。就全国而言,巴黎地区的回报率高于其他地区,但外省一些人口多、经济繁荣的地区也有高回报率。因此,要寻找房价低、靠近交通线特别是地铁、公交巴士站的地点,这样房客好找,房租也不低。

还有,从面积和房租回报率来讲,越是小面积的住房每平米的房租就越高。如巴黎一个十几平米的一居室,可以租到500欧元左右;而60平米3居室套间也才1200欧元左右。因此人们可以考虑,与其投资一个大的套间,不如投资几个小的房子。但是,越是面积小的房子,房客的流动性也越大,这点也是投资者要考虑的。

另外还有环境的问题。如自住的话,有些房价低但学校差的地段可能就不适合一些有孩子的家庭,但换作投资出租就可以。所以购房还是要首先分清自住还是投资。

投资商业房产更要考虑地段。在投资前,计算投资回报率是必不可少的。目前法国的住房出租回报率大致在6%-12%间,商业房产的出租回报率在8%到16%间。

如何找房

找房是一项颇花心思和力气的工作,购房者要有这样的心理准备。

广告是房产信息的第一来源。法国有各种各样有关房地产交易的报纸、杂志,例如个人对个人交易的《DeparticulieràParticulier》杂志,以及一些综合性报纸的房产信息版;此外,从层出不穷的房产交易网站上也能得到很多信息,起码可以对感兴趣街区的房市行情有个初步了解,您可以在电脑中输入关键词"immobilier"来搜索相关网站;此外,司法拍卖、清产拍卖的广告也不能忽视,这些拍卖往往有价廉物美的房子。

除了读媒体的广告,人们还可以到自己感兴趣的街区的房屋中介所浏览橱窗广告,这样更加有的放矢。有了比较明确的购房条件和预算标准后,还可以委托中介代为找房,这个阶段购房者一般是不用花钱的,中介公司一般会向其推荐几套备选方案。

需要注意的是,不论是买自住房还是投资房,都不要忘记了解当地的地产税(taxefoncière)水平,最好问一下上一任房主的缴税数额。因为该税各市镇的征收情况不同,有时候两个相邻街区的地产税相差不少。这笔钱是房主每年都要交的,因此购房时应考虑进去。与此同理的还有套房每个月要交的物业管理费(charges)及其所包含的服务,该费楼与楼之间差别很大,也应了解清楚。另外,不要只听房主和中介的口头介绍,房龄等信息应看书面证明。

如何谈判

找到中意的房子后,谈判时应注意以下几条:

1,讨价还价要注意策略,不能不断改变立场、讨了价后再讨价,这样让人有不信任的感觉,反而不会成功。也就是说不要轻易答应,但一旦答应,就不要变化,除非外界因素有变化。

2,在讨价还价时,不只是价格可以谈,什么都可以作为谈判筹码,如一次付清、多付现金等等,这些都可能使房主同意降价或在僵持的问题上让步,使购房者更加主动。

3,分清卖家和中介的关系,各个击破,这样更有效。

如何成交

买卖双方谈好价格后,就可以进入成交阶段了。这里有几个阶段:

1,签订售房承诺(PROMESSEDEVENTE),这样的文件能够保护购房者在进行贷款的时候不会失去房子,卖主不能再售给他人。同时,如果贷款贷不到,购房者可以不受任何损失地退出。这是受到法律保护的。而且,在签订这一文件后,购房者可以思考7天,在7天内不用任何理由就可以取消买房。

2,比较和寻找贷款。在欧洲,人们很少一下子花钱把房买下,这里一方面有税务的问题,税务检查部门会要求购房者说明资金的来源。另一方面,利用贷款的话,可以为投资获得更多的资金手段。在目前购房贷款利率不算高且购买主要住房可减税的情况下,利用贷款更有好处。

选择贷款机构时,一般人们会找银行,但不要忽视一些中介机构的作用,它们往往会给贷款者找到更优惠或方便的贷款。人们在贷款时要注意比较利率和各种条件。要比较所有费用打入后的事实成本。有的银行说给你低利率,但加上这个那个费用,其实贷款实际成本很高。要注意最终成本的比较。

 3,到公证人处去成交。注意,买房者最好自己找公证人,而不要对方的公证人,这样更有利于在成交时保护自己的利益。反正公证人费用都是由国家统一规定好的。(来源:法国《欧洲时报》;姚蒙)

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